¿Existe la caducidad en las licencias de obras?
A la hora de dar inicio a una obra de construcción o de reforma integral, hay un aspecto fundamental entorno a la legalidad del proyecto y su seguridad, se trata de la licencia de obra. Su obtención es indispensable, como también lo es garantizar su vigencia. Por eso, a continuación, vamos a enfocarnos en la caducidad de licencia de obras y cómo actuar en caso de que ocurra.
¿Qué es la licencia de obra?
Aunque algunas obras en casa no necesitan licencia de obra. Es indispensable saber de qué hablamos cuando hablamos de licencia de obra y por qué es importante diferenciar entre obra nueva vs. reforma.
Licencia de obra menor
Primero, nos enfocamos en la licencia de obra menor. Esta es un permiso necesario para realizar obras de tipo menor que son sencillos en términos técnicos y que tienen un precio reducido.
Puede incluir desde pequeñas reparaciones hasta, por ejemplo, la colocación de revestimientos o las actuaciones de pequeño calado, como la instalación de cerramientos, la colocación de nueva fontanería o calefactores, la eliminación de obstáculos para personas con movilidad reducida, entre otras cosas.
Entendiendo esto, la licencia de obra menor es un permiso que no pone límites en lo que refiere al ámbito en el que se van a llevar a cabo estos trabajos, siendo la única condición que sean desarrollos simples.
Licencia de obra mayor
Por el contrario, cuando lo que se hace es de alguna manera modificar la estructura de una casa, se está hablando de una obra de gran envergadura, por lo que se necesita una licencia de obra mayor. Esto es requerido para los elementos destinados a proteger construcciones, como así también para las obras que modifican la superficie o la altura de la edificación. También es el caso de una reforma total de la construcción.
En ambos casos, debes tener en cuenta cuánto cuesta una licencia de obras.
¿Quién concede la licencia de obra?
Junto con lo anterior, es indispensable conocer quién concede la licencia de obra cuando esta es requerida. Es importante tener en cuenta que, por norma general, en España las competencias vinculadas al derecho urbanístico son de índole municipal. Por eso, si se quiere hacer una obra en una vivienda, lo que se recomienda hacer es visitar las oficinas del ayuntamiento a fin de pedir la documentación a rellenar y entregar, generalmente en la misma ventanilla.
Las licencias de obra menor son concedidas por la Administración pública local, independientemente de que se trate de una vivienda unifamiliar, un bloque de viviendas, un local comercial u oficinas. Lo que el Ayuntamiento hace es conceder el permiso de construcción de acuerdo a requisitos que son prefijados y que es importante cumplir previo a la consulta, a fin de evitar que esta pueda ser denegada y se impida trabajo.
Un consejo a tener en cuenta es pedir las licencias con previsión, tiempo antes de dar inicio a las obras vinculadas a la reforma. Además, se debe tener en cuenta que no disponer de este permiso puede derivar en sanciones administrativas, como así también en la colocación de un precinto en el espacio hasta acceder a las licencias necesarias.
Caducidad de la licencia de obras
Ahora que hemos visto en qué consiste y cómo se solicita, queremos hacer referencia a la caducidad de la licencia de obras. Muchas veces, esta situación se vincula con falta de financiación que lleva a que las obras queden paralizadas, venciéndose el plazo de validez previsto en la licencia. Para entender un poco mejor esto, se puede tomar el caso de la Ley del Suelo de Galicia de 2016, que otorga plazos como los siguientes:
- 6 meses para presentar el proyecto de ejecución y dar inicio a la obra en cuestión, desde el momento en que ha sido otorgada la licencia urbanística si se presentan proyectos de construcción básicos.
- 6 meses para comenzar la obra desde el otorgamiento de la licencia, si se presenta un proyecto básico y de ejecución.
- 3 años para finalizar las obras una vez iniciadas y no tener la obra parada más de 6 meses, debido a que esto también puede ocasionar la anulación de la licencia.
Sin lugar a dudas, los plazos varían de acuerdo a cada Comunidad Autónoma y a cada Ayuntamiento en particular. Por ejemplo, hay leyes autonómicas diversas que establecen que la duración de la licencia es de 2 años en lugar de los 3 mencionados.
¿Se puede prorrogar?
Si bien se recomienda consultar todo correctamente según la Comunidad Autónoma en cuestión, es frecuente que se pueda pedir una prórroga tras la caducidad de la licencia de obras. Esta suele estar orientada a prolongar el plazo de finalización de las obras tras haber obtenido la licencia. Esta prórroga se puede ofrecer siempre que no haya una normativa urbanística vigente que contradiga la realización del proyecto.
En caso de que la prórroga no haya sido solicitada y se haya finalizado el plazo de finalización de las obras, lo que el Ayuntamiento suele hacer es abrir un expediente de caducidad de la licencia, lo que invalida la licencia obtenida. Si esto pasa, se debe comenzar el proceso de nuevo a fin de concluir la parte que queda sin ejecutar. Para ello, se deben pagar nuevamente las tasas correspondientes a la renovación de licencias. Es muy importante considerar que no se podrá dar continuidad a las obras hasta que este expediente de caducidad haya sido abierto.
Por otro lado, tras la caducidad de la licencia de obras, el órgano competente del Ayuntamiento debe dar a los propietarios una audiencia en la que podrán presentar alegaciones. Así, por ejemplo, se puede acreditar a través de documentación que se va a finalizar la obra en un plazo que el Ayuntamiento considere prudente, es posible que el órgano acepte evitar la caducidad de la licencia de obras y se otorgue una prórroga. Si bien esto también depende de cada Comunidad Autónoma, es frecuente que la prórroga tenga una duración de un año.
Evita la caducidad de tu licencia de obras con GMS Arquitectura
GMS Arquitectura se compone de un equipo de ingenieros y arquitectos técnicos que llevan a cabo todo tipo de proyectos de arquitectura y peritaje, desde la proyección hasta los trámites administrativos correspondientes. Contáctanos y te acompañamos con tu proyecto.
