Daños estructurales reflejados en un informe pericial: los vicios ocultos
Según el caso, el informe detallará el estado anterior y posterior a la demanda de la mediación y se encargará de salvaguardar los derechos y obligaciones de cada parte implicada. Se da el caso de su especial necesidad en aquellas situaciones en que se producen daños en el edificio por defectos de construcción, ya que estos pueden aparecer en un plazo considerable después de la entrega de la vivienda (cuando la responsabilidad de la constructora aparentemente ya ha finalizado, una vez firmada la cesión).
En estos casos, el más que necesario informe pericial irá encaminado a demostrar que los fallos detectados o bien son responsabilidad de la constructora y reclamables por ser fallos de construcción, o bien que son derivados a un lógico uso o negligente de la vivienda.
Un ejemplo de conflicto que puede ser responsabilidad de ambos y que el perito judicial resuelve es ante una inundación de la vivienda, que puede ser o bien causada por una mala impermeabilización o por el uso indebido de las cañerías. Según se demuestre un acto u otro se implican y resuelven los conflictos de constructora, seguro, dueño, vecinos etc
Tipologías de daños responsabilidad de la constructora
Una vez se produce la entrega de la vivienda, la responsabilidad de la constructora desaparece, pero sólo para aquellos defectos aparentes, ya que el comprador no puede asegurarse del buen estado de elementos no visibles como la estructura.
Para ello, se establecen unos plazos “generosos” en cuanto ofrecen el tiempo necesario que en caso de habitabilidad, puedan detectarse fallas que no se califiquen como vicios aparentes (remates, acabados, mobiliario, enyesado etc.), son por tanto, los daños que pueden ser responsabilidad de la constructora tras la entrega: los vicios ocultos.
Daños clasificados como vicios ocultos más comunes
Los fallos que no se detectan como vicios aparentes (vicios ocultos) tienen que ver con la estructura del edificio y con fallos que no surgen de inmediato, como pudieran ser los siguientes:
- Humedades y filtraciones: una mala impermeabilización del edificio produce que, en épocas de lluvias o por una mala instalación de la red sanitaria, aparezcan humedades y filtraciones que pueden ocasionar goteras y deteriorar ampliamente la estructura.
- Grietas en muros y tabiques: los edificios están ampliamente preparados para que, gracias a una buena cimentación y estructura de pilares, cualquier movimiento de tierras no cause daños (una obra cercana, inclemencias temporales, el peso de la estructura, etc.). Si ésta no se ha llevado bien a cabo pueden aparecer al poco tiempo grietas que no se hicieron visibles en momento de la entrega.
- Desprendimiento de material de revestimiento, tanto externo (ladrillos, pintura) como interno (solado, azulejos etc.): un mal uso de pintura o calidades bajas en los acabados de la vivienda son fácilmente detectables y calificados como vicios aparentes, pero hay casos donde el informe pericial es fundamental porque estos defectos “aparentes”, pueden mostrar sus deficiencias pasado un considerable plazo. Una pintura externa que resulte porosa puede causar filtraciones que abomben y acaben por arruinar este acabado.
- Mal funcionamiento de la red eléctrica y cañerías: elementos internos como el cableado o las tuberías, obviamente no son visibles para dueño de la vivienda, por lo que aunque suelen ofrecer fallos al poco tiempo, no se pueden calificar como vicios aparentes.
Plazos para los vicios ocultos
Tal como comentábamos, los plazos de reclamación de posibles daños por defectos ocultos son considerables en cuanto se puedan detectar tras un uso que denote que el fallo es debido a una mala construcción y no a un mal uso por parte del propietario de la vivienda. Cada tipología por tanto responderá a unos plazos más generosos o menos según puedan surgir:
- Vicios ocultos de la construcción en cimentación y estructura que afecte a la estabilidad del edificio: son los correspondientes a grietas, humedades etc. y gozan de 10 años como plazo de reclamación desde la entrega de la vivienda.
- Vicios ocultos de la construcción que afecten a la habitabilidad del edificio: tales como filtraciones, fallos en la red eléctrica, cañerías etc. para los cuales se establecen tres años de plazo de reclamo desde la entrega.
- Vicios ocultos que afecten a elementos de terminación o acabados: desconchones, grietas en la pintura, desprendimientos en el revestimiento etc. disponen de un año como periodo de reclamo tras la entrega de llave
En GMS trabajamos para que la habitabilidad de tu vivienda esté garantizada en todo momento. Por ello, ante defectos de construcción nuestros informes periciales detallan toda causa y consecuencia derivada de ello para que se puedan reclamar las acciones oportunas que resuelvan el conflicto.
